Договор задатка при купле-продаже недвижимости

Задаток – это сумма денег или движимое имущество, которые передаются должником кредитору в счет принадлежащих должнику по договору платежей, служит подтверждением обязательств и обеспечивает их выполнение. Иными словами, задаток при купле-продаже недвижимости – это сумма денег, которую покупатель платит продавцу, доказывая свои намерения купить недвижимость.

Договор задатка согласно определению понятия «задаток» – это документ, подписанный на основе другого документа (договора купли-продажи), подтверждающий обязанность покупателя оплатить продавцу стоимость недвижимого имущества.

Отдельно договор задатка существовать не может.
Соответственно, он подписывается на основе:

• договора купли-продажи;
• предварительного договора купли-продажи.

В каких случаях рекомендовано подписание договора задатка

Договор задатка при купле-продаже недвижимости – это действенный механизм защиты сторон: продавца и покупателя. Он выступает гарантией того, что условия договора будут выполнены в реальности.

Исходя из того, что документ является защитой и гарантией продавца и покупателя, подписывать его нужно каждый раз при оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества. Даже если нет возможности сразу заключить основной договор купли-продажи, что бывает часто, необходимо учесть важность задатка при подписании предварительного договора купли-продажи.

Почему важен договор задатка при купле-продаже недвижимости

Задаток защищает покупателя и продавца. Когда покупатель передает продавцу задаток и делает это юридически грамотно, нотариально заверено, в правильной форме, то при несоблюдении условий сделки продавцом, он получит свою сумму денег в двойном размере. Если сделка не произошла через покупателя, задаток не возвращается, он служит компенсацией продавцу. Стороны, благодаря задатку, имеют гарантию успешного завершения сделки по купле-продаже недвижимости.

Договор задатка важен, потому что задаток обладает важными функциями:

• платежной – выдается в счет будущих платежей по договору;
• доказательной – является подтверждением факта заключения договора;
• обеспечительной – стимулирует стороны выполнить обязанности.

Особенности оформления договора задатка

Договор задатка фиксирует передачу определенной суммы денег от покупателя продавцу, как подтверждение намерений завершить сделку. Эта сумма не пропадает, а является частью общей суммы, которую в будущем надо будет выплатить. Главная особенность задатка в том, что он, как правило, не возвращается. Но именно этот факт делает задаток гарантией и защитой для покупателя и продавца. Если условия договора нарушил должник, деньги переходят кредитору, как компенсация. Если должник выполняет условия договора, эти деньги переходят кредитору, как часть оплаты по договору.

Есть три причины, по которым задаток можно вернуть:

• кредитор нарушил условия договора (он выплатит задаток в двойном размере);
• обязательства перестали быть действительны до начала их исполнения или через невозможность исполнения (форс-мажор, смерть кредитора и т.д.);
• он был оформлен неправильно.

Таким образом, договор задатка призван защитить сделку между сторонами, мотивировать их выполнить обязательства, предусмотренные условиями договора, а в случае невыполнения условий договора купли-продажи, защитить ту сторону, которую могут коснуться негативные последствия через нарушение договоренностей.

Возможные проблемы и опасности при оформлении договора задатка

В украинском законодательстве есть несколько понятий денежных сумм, которые часто путают. При оформлении данного договора стоит различать два термина:

• задаток;
• аванс.

Задаток – это сумма в счет дальнейших по договору платежей, которая выполняет платежную, доказательную и обеспечительную функцию.

Аванс – это предоплата, которая также показывает серьезность намерений покупателя, но этот платеж не выполняет обеспечительной функции. В таком случае пострадавшая сторона не сможет получить никакой компенсации, аванс в случае разрыва договоренностей возвращается.

Главная проблема в определении, если не будет установлено, что переданная продавцу сумма – задаток, она автоматически признается судом авансом.

Так как задаток подтверждает и обеспечивает обязательства по договору платежей, он может существовать только при наличии основного обязательства. Основным документом в данном случае является договор о купли-продажи недвижимости. Именно в нем фиксируется обязанность покупателя оплатить стоимость недвижимого имущества продавцу.

Часто невозможно сразу заключить основной договор о купли-продажи и стороны пописывают предварительный договор. Этот документ нельзя считать договором платежей, так как стороны просто обязуются подписать основной договор купли-продажи в будущем, на этом этапе денежных обязательств не возникает.

Сложность заключается в том, что при отсутствии основного договора, в случае возникновения споров между сторонами, если подписан только предварительный договор, суд назовет задаток авансом.  Если условия сделки нарушены покупателем, продавец не может рассчитывать на компенсацию, он отдаст аванс обратно покупателю. Если договоренности нарушил продавец, покупатель просто получит свои деньги назад и не получит никакой компенсации за потраченное время, надежду получить желаемый объект недвижимости.

Решение проблемы – юридически грамотно составить договор. Лучший вариант – обратиться к специалистам, которые помогут добиться желаемых условий сделки без подводных камней и возможных проблем в будущем.

Процедура оформления договора задатка

Есть два алгоритма оформления договора задатка:

1. При наличии основного документа – договора купли-продажи.
2. При оформлении предварительного договора, учитывая тонкости определений и последствия.

В первом случае никаких проблем не возникает. Чтобы оформить договор задатка, необходимо:

• сторонам определить условия договора купли-продажи;
• определиться с суммой задатка;
• встретиться у нотариуса, передать сумму задатка;
• передать нотариусу документы для проверки;
• составить, изучить и заключить подписями договор в письменной форме.

Во втором случае нельзя заключить обычный договор о задатке, потому что в случае разногласий суд признает его недействительным, сумма будет считаться авансом. Лучше использовать другие определения, назвав задаток другим термином — гарантийной суммой, обеспечительной суммой, можно употребить понятие “гарантийная сумма на обеспечение обязательств”. Заменив термины требуется прописать ниже штрафные санкции за невыполнение сторонами обязательств. Это законно и очень правильно.  Процедура оформления следующая:

• устно оговариваются условия сделки;
• стороны решают, какой будет сумма задатка;
• стороны (покупатель и все, кто будет называться в основном договоре продавцом) встречаются у нотариуса, чтобы заключить предварительный договор и передать задаток;
• нотариус проверяет документы сторон;
• письменно составляется предварительный договор;
• стороны изучают текст документы и если разногласий нет – подписывают его;
• происходит передача задатка.

Важный момент, который стоит учесть – присутствие у нотариуса всех совладельцев недвижимости. Часто право собственности на недвижимый объект имеет несколько человек, в основном договоре все они именуются продавцами. Чтобы предварительный договор был действительным, важно присутствие всех лиц, имеющих право собственности.

Подготовка документов для заключения сделки

Для подписания договора задатка при купле-продаже недвижимости потребуется пакет документов от покупателя и продавца. Точный список сможет указать нотариус или квалифицированной помощник.

Покупатель должен иметь идентификационные документы – паспорт, идентификационный код.

Продавец должен собрать:

• идентификационные документы;
• правоустанавливающие документы (право собственности на недвижимость);
• дополнительные документы (свидетельство о браке/разводе, справка о том, что нет коммунальных задолженностей, наложенных запрещений, арестов и т.д.).

При заключении сделки, которая касается купли-продажи недвижимости, нельзя упускать ничего. В данной ситуации мелочей не бывает, упущенная деталь может привести к негативным последствиям.

Идеальное решение – профессиональная юридическая помощь. Зная все нюансы и подводные камни подобных договоров, имея опыт в решении проблем с недобросовестными участниками сделки, нотариус поможет составить и зарегистрировать грамотный документ, который будет иметь законную силу, защищать и служить гарантией соблюдения условий договоров.