Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – это обязательства сторон подписать основной договор купли-продажи в обусловленные строки на условиях, которые были приняты в предварительном документе.

Согласно украинскому законодательству, сторона, которая уклоняется от выполнения условий, заключенных в предварительном договоре, несет ответственность и должна возместить ущерб.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – это возможность убедиться, что желаемая сделка будет выполнена, способ защиты покупателя недвижимости от возможных проблем. Документ является гарантией, своеобразным промежуточным этапом для обеспечения подписания основного договора купли-продажи сторонами в будущем.

Когда рекомендовано подписание предварительного договора

Выразив желание купить недвижимость, не всегда есть возможность получить право собственности немедленно. Часто  такое бывает при покупке помещения в новостройках, зданиях, которые еще в процессе доработки и не сданы в эксплуатацию. Есть и другие причины заключить предварительный договор:

• отсутствует весь пакет документов для подписания основного договора, требуется определенное время;
• покупатель не может оплатить всю сумму за покупку, но желает получить этот объект недвижимости;
• продавцов недвижимости несколько и один из них, чья подпись обязательна, отсутствует.

Это лишь некоторые возможные причины. Если заключение основного договора купли-продажи является невозможным  на данный момент, можно заключить предварительный договор. Это помогает сохранять уверенность, что в будущем сделка будет осуществлена, причем на таких условиях, которые были оговорены и согласованы сторонами.

Для чего нужен предварительный договор

В примере с новостройкой, с юридической точки зрения, квартира не будет являться полноценным объектом недвижимости, потому что строительные работы еще не завершены. Речь о земельном участке и  совокупности стройматериалов. Соответственно, квартиры еще не существует, у владельца недвижимости нет права собственности. Нотариус не сможет подтвердить  договор купли-продажи. В таких ситуациях, когда невозможно подписать основной договор, заключается предварительный.

Грамотно составленный документ – гарантия того, что в будущем договоренности будут выполнены и недвижимое имущество перейдет от продавца в собственность покупателя.

Особенности оформления предварительного договора купли-продажи

При покупке недвижимости стоит подготовиться к тому, что возможно придется заключить несколько разных договоров, которые помогут обеспечить законность и честность сделки. Кроме данного документа различают договор задатка, о намерениях и ряд других.

Наиболее надежным считается именно предварительный договор. К примеру, договор намерений не обязывает к подписанию основного договора, если недобросовестный продавец назовет неграмотно составленный предварительный договор договором намерений, это исключит юридические последствия.

Специалисты рекомендуют подписывать предварительный договор купли-продажи недвижимости, который соответствует таким требованиям:

• стороны обязуются в определенные сроки подписать основной документ на основе предварительного;
• обеспечивает выполнение договоренностей «задаток» (в таком случае стороны будут нести солидарную ответственность за невыполнение условий);
• документ составляется в присутствии нотариуса в обязательном порядке.

Именно эти особенности помогут исключить ряд потенциальных проблем при заключении договора купли-продажи.

Проблемы при заключении предварительного договора

Даже идеально составленный предварительный договор не исключает возможность возникновения некоторых нюансов при купле-продаже недвижимого имущества. Многое зависит от добросовестности сторон.

Договор может заключаться между физическими лицами, иногда одной стороной может выступать юридическое лицо. В случае с юридическим лицом основной документ купли-продажи должен быть подписан не позже, чем через год после подписания предварительного документа. Физические лица сами устанавливают сроки. Это важный момент, потому что несоблюдение условий предусматривает ответственность. К примеру, покупатель обязуется выплатить деньги на протяжении десяти месяцев, он не успевает, тогда продавец может  заявить о нарушении условий и к покупателю будут применены штрафные санкции, указанные в условиях договора.

Недобросовестность застройщика в случае с покупкой квартиры в новостройке может нести непоправимые негативные последствия для покупателя. Задача специалистов – исключить как можно больше возможных проблем.

К опасностям новостроек относят:

• смена застройщиком объекта недвижимости (несоответствие какой-то характеристики – площади, номера, количества комнат, является поводом для обращения в суд);
• передача застройщиком недвижимости в ипотеку (в случае с финансовыми проблемами у владельца, банк может взыскать имущество);
• подписание нескольких предварительных договоров застройщиком с разными покупателями (свое преимущественное право на заключение основного договора придется доказывать в суде);
• отсутствие функции гарантии «задатка» (сумма, которую вносит покупатель, как доказательство намерений купить недвижимость в будущем, должна быть именно задатком, а не авансом);
• нарушение сроков строительства (у застройщика может быть сотни причин, почему сроки не соблюдены – финансовые трудности, проблемы с разрешающей документацией и т.д.);
• смена застройщиком проекта строительства по личному усмотрению.

Несмотря на наличие рисков, предварительный договор купли-продажи недвижимости помогает свести их к минимуму. Соблюдая рекомендации специалистов, обращаясь за помощью к профессионалам, можно избегать потенциальных опасностей.

Алгоритм подписания предварительного договора купли-продажи

Чтобы юридически правильно подписать документ, который будет иметь законную силу,  обязывать стороны к соблюдению условий, необходимо:

1. Позаботиться о явке лиц, которые имеют право на объект недвижимости и всех, кто будет выступать продавцом в основном договоре.
2. Проверить наличие документов у продавца/продавцов: правоустанавливающие документы, идентификационные документы, дополнительные документы (свидетельство о браке, свидетельство о разводе и другие).
3. Указанные в договоре реквизиты продавца важно сверить с данными в идентификационных документах.
4. Тщательно проверить текст документа: предмет договора, сроки, место подписания основного договора, сумма, обязанности.
5. Когда все условия документа согласованы, подписать все страницы договора.

Самостоятельно справиться с четвертым этапом достаточно сложно, для надёжности желательно получить квалифицированную помощь, чтобы специалист мог изучить ситуацию и предложить наиболее точный, грамотный текст договора, защищающий при покупке недвижимости. Иногда отсутствие предложения или какого-то пункта могут спровоцировать появление негативных последствий для покупателя. При составлении предварительного договора купли-продажи важно учесть все нюансы.

К примеру, в условиях можно прописать запрет на изменение состояния недвижимости, запрет на сдачу в аренду, возможность подписать основной договор раньше и многое другое.

Подготовка документов для оформления договора

Специалисты назовут список документов, которые обязательны для подписания предварительного договора купли-продажи.

От покупателя требуются идентификационные документы: паспорт, идентификационный код.

От продавца важно требовать:

• право собственности на недвижимый объект;
• паспорт, идентификационный код;
• свидетельство о браке или разводе;
• технический паспорт объекта;
• справка о том, кто прописан;
• справка об отсутствии коммунальных задолженностей.

Документы, необходимые для успешного заключения сделки могут варьироваться в зависимости от сторон, особенностей объекта.